萬科：堅定降杠桿，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上
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發(fā)布 : 03-29
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3月28日晚，萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）發(fā)布2023年度業(yè)績報告。數(shù)據(jù)顯示，2023年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入4657.4億元，同比下降7.6%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為121.6億元。報告期內(nèi)，萬科全年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為39.1億元，連續(xù)15年為正，剔除預(yù)收房款的資產(chǎn)負債率為65.5%，從2018年76%連續(xù)5年下降。同時，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內(nèi)到期有息負債。全年銷售額3761億元，新增項目43個開發(fā)業(yè)務(wù)仍是萬科的基本盤。2023年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761.2億元，同比分別下降6.2%和9.8%。根據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，萬科2023年銷售規(guī)模保持行業(yè)第二；全年新開盤項目首開當(dāng)日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。同時，數(shù)據(jù)顯示，2023年，萬科保質(zhì)交付28.9萬個單位，191個批次實現(xiàn)交付即辦證。在投資拿地方面，2023年萬科新獲取項目43個，已有33個在年內(nèi)實現(xiàn)開盤銷售，從拿地到開盤的周期縮短至4.4個月，貢獻銷售額510億元，投資兌現(xiàn)度達88%。針對庫存可售資源，萬科進行集中攻堅，通過產(chǎn)品調(diào)整、配套完善、靈活定價策略和精細管理，提升市場競爭力，2023年去化比例超過60%。隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的實施，項目開發(fā)建設(shè)資金將會得到更加有效的保障，這也有利于存量項目的盤活和轉(zhuǎn)化。除了開發(fā)業(yè)務(wù)，2023年，萬科的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)實現(xiàn)全口徑收入558.1億元，同比增長8.9%。在收入規(guī)模增長的同時，經(jīng)營效益也得到提升。其中，物業(yè)服務(wù)凈利潤增長高于收入增長；長租公寓業(yè)務(wù)首次實現(xiàn)成本法下的報表盈利。年報顯示，2023年租賃住宅業(yè)務(wù)（含非并表項目）實現(xiàn)營業(yè)收入34.6億元，同比增長6.8%。作為全國最大的集中式公寓提供商，報告期內(nèi)泊寓新獲取房間2.28萬間，凈新增開業(yè)1.35萬間。截至2023年底，泊寓共運營管理租賃住房23.33萬間，累計開業(yè)18.01萬間，業(yè)務(wù)布局全國31個城市，開業(yè)數(shù)量在北京、深圳、廣州、成都、武漢等24個城市排名前三。物業(yè)服務(wù)方面，2023年，萬科旗下萬物云實現(xiàn)營業(yè)收入334.2億元（含向萬科集團提供服務(wù)的收入），同比增長10.2%，其中社區(qū)空間居住消費服務(wù)收入189.3億元，占比56.6%，同比增長13.0%；商企和城市空間綜合服務(wù)收入117.0億元，占比35.0%，同比增長4.6%；AIoT及BPaaS解決方案服務(wù)收入27.9億元，占比8.4%，同比增長16.9%。堅定降杠桿，未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上萬科在年報“致股東”一節(jié)中提到，公司利潤承壓，資金存量、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)出現(xiàn)下行，向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的短期壓力仍然存在。一是，規(guī)模過快擴張時期，部分投資判斷過于樂觀，這些項目消化還需要一段時間。二是，盡管公司經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的能力獲得了長足發(fā)展，但經(jīng)營性不動產(chǎn)天然存在資金回收周期長、占壓大的難點，有關(guān)融資機制成熟后才能完全解決。面對問題，公司采取了針對性舉措，經(jīng)營性業(yè)務(wù)已經(jīng)形成的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，受到了市場歡迎，全年實現(xiàn)交易簽約123億元。同時，公司也全力抓住REITs、不動產(chǎn)私募投資基金等機會。公開信息顯示，萬科有望成為業(yè)內(nèi)唯一一家實現(xiàn)三種經(jīng)營性REITs突破的企業(yè)。此前，萬科旗下印力集團發(fā)布的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發(fā)布，長租公寓REIT目前也在積極申報中。在融資方面，2023年萬科在境內(nèi)外合計新獲取的融資近900億元，其中境內(nèi)新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國家房地產(chǎn)金融支持政策導(dǎo)向，2024年萬科包括旗下印力集團在內(nèi)合計已新增落地經(jīng)營性物業(yè)貸款109億元，實現(xiàn)資債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。面對此輪極具挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)周期，萬科除自身努力外，也獲得了國資大股東的力挺和支持。2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委的積極表態(tài)，之后深圳市國資委也協(xié)調(diào)多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地。公開信息顯示，2024年3月，印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團擬通過戰(zhàn)略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額為該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元；此外，2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權(quán)。萬科在年報中指出，房地產(chǎn)市場潛在需求依然廣闊。隨著因城施策支持不斷加強，潛在需求將得到有效激發(fā)，通過自身一段時間的加倍努力，公司有信心能夠消化歷史包袱，提升經(jīng)營性不動產(chǎn)交易和融資能力，更好地保障公司安全，支撐長期發(fā)展。對于未來的工作開展，萬科方面指出，公司將落實主體責(zé)任，在銷售端將堅守跑贏大勢目標(biāo)，保持經(jīng)營層面現(xiàn)金流為正。對未來可能出現(xiàn)的不確定性預(yù)估得更充分，通過大宗資產(chǎn)、股權(quán)交易兌現(xiàn)“蓄水池”，大規(guī)模增厚安全墊。2024年實現(xiàn)交易回款不低于300億元。同時，堅定降杠桿。未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上。全面主動融入城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，主動推進融資模式的轉(zhuǎn)型。
